Licencia de obras (obra mayor) · Madrid
Licencia de obras en Madrid: solicitud, documentación y procedimiento
Las licencias rara vez fallan por el proyecto. Fallan por documentación incompleta y por preguntas que debían resolverse antes de presentar la solicitud.
- Dove
- Madrid ()
- Ente
- Ayuntamiento de Madrid, en el marco de la Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid y del PGOU municipal; alteración catastral: Dirección General del Catastro
- Primo passo
- Acompañamiento en el procedimiento
La licencia de obras la concede el Ayuntamiento, en el marco de la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma y del planeamiento municipal. Para obra mayor la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación exige proyecto firmado por arquitecto colegiado, con visado colegial obligatorio. Por eso las responsabilidades deben quedar claras antes de dibujar nada.
Cuándo es necesario
- Construcción nueva, ampliación y sobreedificación
- Obras que afectan a la estructura, la fachada o la volumetría del edificio
- Cambio de uso del inmueble, aunque no haya obra material
- Reformas integrales que modifican la distribución de forma sustancial
- Legalización de una obra ejecutada sin licencia, mediante proyecto de legalización
Cuándo no es necesario
Conviene decirlo: a menudo se paga un trámite que no era obligatorio.
- Para obras menores suele bastar una declaración responsable o una comunicación previa, según la ordenanza municipal
- Mantenimiento sin alterar estructura, uso ni aspecto exterior
- Algunas intervenciones mínimas no exigen ningún título: lo define la normativa de cada municipio
Qué necesitas tener
- Escritura y referencia catastral del inmueble
- Documentación técnica existente del edificio, si la hay
- Las normas urbanísticas aplicables al solar: las consulta el Ayuntamiento o su sede electrónica
- En edificios existentes: un levantamiento del estado real
La falta de documentación del edificio es la norma, no la excepción. Reconstruir lo que existe suele ser la parte más larga de la preparación.
Cómo trabajo
Verificación previa
Planeamiento, estado actual y proyecto, comparados entre sí: qué es licenciable, qué puede tramitarse como declaración responsable y qué documentación falta. Antes de que surjan costes.
Preparación de la solicitud
Levantamiento, proyecto y reunión de toda la documentación hasta dejarla lista para su presentación, en coordinación con el Ayuntamiento.
Acompañamiento en el procedimiento
Requerimientos del Ayuntamiento, subsanaciones y coordinación de los técnicos implicados hasta la concesión de la licencia.
Los plazos indicados son mis tiempos de trabajo. Los del Ayuntamiento se suman y varían mucho según el municipio y la complejidad del expediente.
Un caso real
Edificio existente sin expediente técnico completo
Un punto de partida frecuente: el edificio existe, la documentación está incompleta y nadie sabe con certeza qué se licenció en su día. Solo reconstruyendo el estado autorizado se sabe si lo que se pretende es una licencia nueva o una legalización: dos caminos muy distintos.
Dime qué necesitas
Respondo yo, personalmente. Si prefieres el teléfono, dime cuándo puedo llamarte.
Trámite a presentar ante: Ayuntamiento de Madrid, en el marco de la Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid y del PGOU municipal; alteración catastral: Dirección General del Catastro. En España, la Ley de Ordenación de la Edificación reserva el proyecto y la dirección de obra de los edificios residenciales al arquitecto, y la dirección de ejecución al arquitecto técnico; el proyecto de ejecución y el certificado final de obra exigen visado colegial obligatorio, por lo que su autor debe estar colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos. Un arquitecto italiano puede operar en prestación temporal y ocasional presentando una declaración previa escrita a la autoridad competente, sin reconocimiento previo de las cualificaciones; los trabajos sujetos a visado se hacen visar igualmente ante el Colegio territorial. Para el establecimiento permanente se requiere el reconocimiento del título y la colegiación.