Legalización de obras sin licencia · Madrid

Legalización de obras sin licencia en Madrid: vías y requisitos

Las obras sin licencia no desaparecen con los años. Se legalizan si el planeamiento lo permite, o quedan en una situación de fuera de ordenación. Conviene saber en qué caso estás.

Dove

Madrid ()

Ente

Ayuntamiento de Madrid, en el marco de la Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid y del PGOU municipal; alteración catastral: Dirección General del Catastro

Primo passo

Tramitación y cierre

La legalización es competencia de cada Comunidad Autónoma. Si la obra es conforme con el planeamiento vigente, se tramita un proyecto de legalización ante el Ayuntamiento. Si ha prescrito la potestad sancionadora, algunas Comunidades reconocen una situación asimilada a fuera de ordenación — en Andalucía, el certificado AFO — que permite suministros y acceso al Registro de la Propiedad, sin convertir la obra en conforme.

Cuándo es necesario

• Ampliaciones, cerramientos o construcciones hechas sin licencia
• Antes de vender: el comprador, el banco o el notario detectarán la diferencia
• Cuando hay expediente sancionador abierto o riesgo de abrirlo
• Para regularizar un inmueble heredado con obras no declaradas
• Antes de poner la vivienda en alquiler turístico o de cambiar su uso

Cuándo no es necesario

Conviene decirlo: a menudo se paga un trámite que no era obligatorio.

• Si la obra está dentro de lo que la ordenanza considera sin título necesario
• Si la diferencia ya consta legalizada en un expediente anterior
• En obra nueva que aún no se ha ejecutado: ahí corresponde pedir licencia, no legalizar

Qué necesitas tener

• Escritura y referencia catastral del inmueble
• Toda la documentación técnica existente, aunque esté incompleta
• Un levantamiento del estado real de la obra
• Datos sobre la fecha de ejecución: determina si hay prescripción

La fecha de construcción es la pieza clave: de ella depende si el procedimiento es legalización ordinaria o declaración de situación asimilada. Se acredita con medios técnicos y documentales.

Cómo trabajo

Los plazos indicados son mis tiempos de trabajo. Los del Ayuntamiento dependen de la Comunidad Autónoma y de la complejidad del expediente.

Un caso real

Vivienda heredada con una ampliación sin declarar

Los herederos querían vender, pero la planta construida no coincidía ni con la escritura ni con el catastro. El análisis de la fecha de ejecución abrió la vía correcta, y el expediente se cerró con la situación regularizada antes de la venta. Lo difícil no fue el proyecto: fue reconstruir cuándo se había hecho realmente la obra.

Trámite a presentar ante: Ayuntamiento de Madrid, en el marco de la Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid y del PGOU municipal; alteración catastral: Dirección General del Catastro. En España, la Ley de Ordenación de la Edificación reserva el proyecto y la dirección de obra de los edificios residenciales al arquitecto, y la dirección de ejecución al arquitecto técnico; el proyecto de ejecución y el certificado final de obra exigen visado colegial obligatorio, por lo que su autor debe estar colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos. Un arquitecto italiano puede operar en prestación temporal y ocasional presentando una declaración previa escrita a la autoridad competente, sin reconocimiento previo de las cualificaciones; los trabajos sujetos a visado se hacen visar igualmente ante el Colegio territorial. Para el establecimiento permanente se requiere el reconocimiento del título y la colegiación.