Nachträgliche Baubewilligung (Schwarzbau) · Wien
Schwarzbau legalisieren in Wien: nachträgliche Baubewilligung
Ein Schwarzbau verjährt in Österreich nicht. Die Behörde kann jederzeit Baueinstellung und Beseitigung anordnen — die Legalisierung ist der einzige dauerhafte Ausweg.
- Dove
- Wien ()
- Ente
- Magistrat der Stadt Wien: MA 37 (Baupolizei) und MA 64
- Primo passo
- Begleitung im Verfahren
Wer ohne Bewilligung gebaut hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine nachträgliche Baubewilligung erhalten. Bedingung ist, dass das Bauwerk formell und inhaltlich rechtmäßig ist — es also so bewilligt werden könnte, als wäre es noch nicht gebaut. In Wien regeln die §§ 70 und 71 der Bauordnung für Wien das Verfahren; für ältere Schwarzbauten gibt es die §§ 71a und 71b, bei denen die Zustimmung der Nachbarn eine Rolle spielt. Ist das Bauwerk nicht rechtmäßig, bleibt nur der Abbruch.
Wann sie erforderlich ist
- Gebäude, Zubauten oder Umbauten, die ohne Bewilligung errichtet wurden
- Vor einem Verkauf: Käufer, Notare und Banken verlangen den rechtmäßigen Zustand
- Wenn die Behörde bereits mit Baueinstellung oder Beseitigungsauftrag droht
- Bei älteren Schwarzbauten, für die die Landesbauordnung erleichterte Verfahren vorsieht
Wann sie nicht erforderlich ist
Es lohnt sich, das zu sagen: oft wird für ein Verfahren gezahlt, das gar nicht nötig war.
- Wenn das Bauwerk auch heute nicht bewilligungsfähig ist — dann ist die Beseitigung der einzige Weg
- Bei Vorhaben, die schon bei Errichtung bewilligungsfrei waren
Was Sie bereithalten sollten
- Eine Bestandsaufnahme des tatsächlich Gebauten
- Grundbuchauszug und Katastraldaten
- Angaben zur Widmung und zu den maßgeblichen Bauvorschriften zum Errichtungszeitpunkt
- Wo erforderlich: die Zustimmung der betroffenen Nachbarn
Ohne Aufnahme des Ist-Zustands geht nichts: Die nachträgliche Bewilligung braucht Pläne von dem, was tatsächlich steht — nicht von dem, was einmal geplant war.
So arbeite ich
Vorprüfung
Ist das Bauwerk formell und inhaltlich bewilligungsfähig? Prüfung von Widmung, Abständen und den Verfahrensregeln des Landes — inklusive der ehrlichen Antwort, wenn eine Legalisierung nicht möglich ist.
Vorbereitung des Ansuchens
Bestandsaufnahme, Pläne des Ist-Zustands und Zusammenstellung des Ansuchens auf nachträgliche Bewilligung, in Abstimmung mit einer befugten Person.
Begleitung im Verfahren
Verhandlung mit der Behörde, Einholung der Nachbarzustimmungen wo nötig, Nachforderungen und Abstimmung bis zur Bewilligung.
Die genannten Zeiten sind meine Bearbeitungszeiten. Die Verfahrensdauer hängt vom Land und vom Einzelfall ab; Verwaltungsstrafen nach dem jeweiligen Landesrecht können hinzukommen.
Ein reales Beispiel
Wintergarten ohne Bewilligung, Verkauf geplant
Vor dem Verkauf eines Hauses stellt sich heraus, dass der Wintergarten nie bewilligt war. Die Vorprüfung ergab: Widmung und Abstände passen, das Bauwerk wäre heute bewilligungsfähig. Nach der Bestandsaufnahme und dem Ansuchen wurde die nachträgliche Bewilligung erteilt — der Verkauf konnte planmäßig über die Bühne.
Sagen Sie mir, was Sie brauchen
Ich antworte persönlich. Wenn Ihnen ein Anruf lieber ist, schreiben Sie mir, wann ich Sie erreichen kann.
Zuständige Behörde: Magistrat der Stadt Wien: MA 37 (Baupolizei) und MA 64. Den Bauplan für bewilligungspflichtige Bauvorhaben darf in Österreich nur eine gesetzlich dazu befugte Person zeichnen: Architekten und Zivilingenieure als Ziviltechniker mit staatlicher Befugnis und Eintragung in der Kammer der Ziviltechniker, oder Baumeister im gesetzlich begrenzten Rahmen — die Details unterscheiden sich zwischen den neun Landesbauordnungen. Ein in Italien niedergelassener Architekt kann nach § 31 ZTG 2019 vorübergehend und gelegentlich in Österreich tätig werden, ohne Eintragung in die Kammer und ohne vorherige Anzeige, muss dabei aber die österreichischen Berufs- und Standesregeln einhalten und den Auftraggeber vorab über Eintragung, Aufsichtsbehörde, Berufstitel, Umsatzsteuer-Identifikationsnummer und Berufshaftpflichtversicherung informieren. Für die Zeichnung des Bauplans ist in der Praxis die Zusammenarbeit mit einem eingetragenen österreichischen Ziviltechniker erforderlich.